A política de incentivos é instituída pelo Plano Diretor de Urbanismo do Município de Florianópolis, Lei Complementar Municipal 482/2014, alterada pela Lei Complementar 739/2023, e baseia-se na concessão de maior potencial construtivo mediante atendimento de critérios ou estudos específicos, a fim de fomentar os objetivos da política de desenvolvimento urbano do município e favorecer a implantação do plano de uso e ocupação, através da produção de usos e tipologias priorizados pelo Plano Diretor e do desenvolvimento de áreas estratégicas.
Aqui, busca-se elucidar os critérios de aplicação da política de incentivos urbanísticos nas edificações, nos termos do Decreto Municipal nº 25.643/2023 e em observância às definições do Plano Diretor, da Lei Complementar 755 de 2023 e demais normativas pertinentes.
Os incentivos urbanísticos previstos pelo plano diretor
A política de incentivos baseia-se na concessão de maior potencial construtivo, mediante atendimento de critérios ou estudos específicos, a fim de fomentar os objetivos da política de desenvolvimento urbano do município, e favorecer a implantação do plano de uso e ocupação, através da produção de usos e tipologias priorizados pelo Plano Diretor e do desenvolvimento de áreas estratégicas.
Sustentabilidade ambiental
Incentivos a serviços ambientais, à preservação da cobertura vegetal, ao meio ambiente e à sustentabilidade como forma de promoção do desenvolvimento ecologicamente sustentável. Os incentivos à sustentabilidade poderão estabelecer diferenciação tributária, isenções, mecanismos e instrumentos urbanísticos, em compensações de coeficientes construtivos não utilizados em áreas de valor ambiental e passíveis de transferência para setores determinados do município.
Sustentabilidade nas construções
Os empreendimentos que implantarem soluções que visem a sustentabilidade nas construções poderão beneficiar-se com acréscimo na taxa de ocupação e no coeficiente de aproveitamento. A variação do incentivo se dará mediante o grau das soluções empregadas em tecnologias construtivas ou sistemas prediais segundo diretrizes estabelecidas pelo município.
Uso misto
Com objetivo de promover a diversificação dos usos e a vitalidade urbana, serão concedidos acréscimos aos índices urbanísticos na forma de incentivo ao Uso Misto nas macroáreas de uso urbano, observando critérios como fachada ativa, percentual de uso diverso do uso principal e fruição pública.
Arte Pública
A fim de constituir acervo de arte a céu aberto oportunizando o acesso público e gratuito à arte e à cultura e qualificando a paisagem urbana e natural do Município, os empreendimentos de caráter privado que efetivarem investimento em arte pública poderão ser beneficiados com acréscimo de 2% na taxa de ocupação, e acréscimo equivalente no coeficiente de aproveitamento;
Parcelamento do Solo na Modalidade Loteamento
Para incentivar parcelamentos em forma de loteamento, o Município poderá estabelecer, mediante lei específica, diferenciação tributária, isenções, mecanismos e instrumentos urbanísticos, além de incentivo urbanístico a ser aplicado nos lotes privados resultantes de novos loteamentos.
Áreas de Especial Interesse Social (AEIS)
São aplicáveis para habitação multifamiliar ou habitação multifamiliar com uso misto, de acordo com as categorias de renda familiar como Habitação de Baixa Renda, Habitação de Mercado Popular e Habitação de Mercado. Serão concedidos acréscimos à taxa de ocupação, número de pavimentos e coeficiente de aproveitamento. Todos os zoneamentos das macroáreas de usos urbanos poderão receber os incentivos previstos de AEIS.
Adequação de Imóveis (Retrofit)
Para incentivar a adequação de imóveis e conversão de usos, fica autorizado o município a flexibilizar os parâmetros urbanísticos com vista ao atendimento de segurança, salubridade, acessibilidade e saneamento.
Fruição Pública na Forma de Espaços Públicos e Conectividade
Para fazer jus ao incentivo, deverá ser gerada área de fruição de interesse do município e enquadrada na forma de espaços de estar e convivência nos afastamentos do lote, passagem de conexão e acesso público entre logradouros ou áreas públicas de interesse (orlas, parques, patrimônios históricos, entre outros), ou áreas nos empreendimentos que criem permeabilidade visual a partir de logradouros ou espaços de uso público a elementos da paisagem urbana de interesse público. O incentivo se dará na forma de acréscimo de potencial construtivo, podendo ser convertido em créditos de outorga onerosa ou transferência do direito de construir a serem aplicados em qualquer empreendimento.
Preservação da Paisagem e do Patrimônio Cultural
Incentivos à preservação da paisagem e do patrimônio cultural a transferência do direito de construir, a redução do IPTU e de taxas administrativas e tributárias; a aplicação do direito de superfície, a flexibilização quanto à ocupação e uso do solo, a flexibilização do Código de Obras e Edificações, e desconto de outorga onerosa. Para incentivar o restauro integral de imóveis, o município poderá conceder incentivos a serem aplicados em qualquer empreendimento, considerando-se a proporcionalidade entre os valores de restauro e o potencial a ser transferido ou gerado.
Incentivo às Áreas de Desenvolvimento Incentivado (ADI)
Com o objetivo de fomentar o desenvolvimento de centralidades urbanas, os índices urbanísticos máximos previstos na Tabela de Limites de Ocupação (Anexo F01) poderão ser excedidos, desde que sejam atendidos requisitos específicos.
As ADI estão delimitadas no Anexo H02, e são áreas vinculadas ao sistema viário (ADI-I) e áreas de desenvolvimento vinculadas a setores urbanos ampliados (ADI-II). Nas ADI, poderá ser concedido incentivo adicional para o desenvolvimento econômico, que beneficiará os empreendimentos ligados à economia criativa, desenvolvimento tecnológico, saúde, educação, assistência social, cultura, turismo e lazer, considerados como atividades estratégicas do desenvolvimento econômico e social de Florianópolis Incentivo à Fruição Pública na Forma de Espaços Públicos e Conectividade Para fazer jus ao incentivo, deverá ser gerada área de fruição de interesse do município e enquadrada na forma de espaços de estar e convivência nos afastamentos do lote, passagem de conexão e acesso público entre logradouros ou áreas públicas de interesse (orlas, parques, patrimônios históricos, entre outros), ou áreas nos empreendimentos que criem permeabilidade visual a partir de logradouros ou espaços de uso público a elementos da paisagem urbana de interesse público.
O incentivo se dará na forma de acréscimo de potencial construtivo, podendo ser convertido em créditos de outorga onerosa ou transferência do direito de construir a serem aplicados em qualquer empreendimento.
Passo a passo
A) Determinar a volumetria da edificação sem os incentivos
B) Determinar a volumetria da edificação sem os incentivos
A tabela a seguir define os pavimentos adicionais em caso de sobreposição dos incentivos na mesma edificação. Não contabilizam no cômputo de pavimentos oriundos dos seguintes incentivos: I - o incentivo para desenvolvimento econômico previsto no art. 295-P da Lei Complementar N° 482, de 2014; II - o incentivo para AEIS previsto no art. 295-J da Lei Complementar N° 482, de 2014; III - o incentivo à fruição pública previsto no art. 295-S da Lei Complementar N° 482, de 2014; IV - o incentivo à preservação da paisagem e do patrimônio cultural previsto no art. 295-H e no art. 295-I da Lei Complementar N° 482, de 2014; V - o incentivo para o desenvolvimento econômico serão os excedentes dos demais incentivos, quando houver.
O número de pavimentos base pode ser consultado no Anexo F01 - Tabela Limite de Ocupação ou na consulta de viabilidade.
Exemplos
Critérios em destaque
Sobre a implantação de pilotis (Art. 66-A)
O pavimento pilotis não é computável para número de pavimentos, sendo aplicável a três casos possíveis.
Em substituição dos subsolos nas áreas em que não seja indicada a execução de subsolos devido a comprometimento ou risco ao lençol freático ou aquíferos, ou por ser área alagável ou inundável observando a taxa de ocupação das áreas fechadas de, no máximo, vinte por cento;
Em edificações em zoneamentos com até três pavimentos que se utilizarem de incentivos de uso misto observando critérios específicos que limitem o afloramento de subsolo observando a taxa de ocupação das áreas fechadas de, no máximo, trinta por cento; e
- Em edificações voltadas à habitação de interesse social, com a implantação de pilotis , observando a taxa de ocupação das áreas fechadas de, no máximo, sessenta por cento.
ATENÇÃO: O pilotis não necessariamente precisa estar vinculado ao nível do terreno, porém não poderá estar localizado acima do terceiro pavimento da edificação. (INSTRUÇÃO NORMATIVA N.º 009/SMHDU/GAB/2023)
C) Calcular a taxa de ocupação
I - Para edificações em zoneamentos de até 05 pavimentos
T.O: Taxa de ocupação original, conforme o Anexo F-01
Inc.OODC: Acréscimo de 30% e deve ser utilizado na fórmula como TO x 0,3;
Inc.SusT: Incentivo em sustentabilidade nas construções;
Inc.ArteP: Incentivo à arte pública nos espaços públicos.
T.O’: Taxa de ocupação final, após a aplicação dos incentivos, exceto para os subsolos, primeiro e segundo pavimento.
Independente da taxa de ocupação, os afastamentos previstos devem ser respeitados.
II - Para edificações em zoneamentos de 06 pavimentos ou mais
T.O: Taxa de ocupação original, conforme a Tabela F-01, cuja porcentagem é dada pela fórmula 40-NP, onde NP é o número de pavimentos utilizados pelo empreendimento, antes da aplicação dos incentivos.
Inc.OODC: Acréscimo de 30% e deve ser utilizado na fórmula como TO x 0,3;
Inc.UsoM: Acréscimo de 30% advindo da aplicação do Incentivo ao Uso Misto. Deve ser utilizado na fórmula como TO x 0,3;
Inc.a e b: Incentivos em TO requeridos pelo empreendimento e devem ser utilizados na fórmula da mesma maneira que o Inc.OODC (entre esses incentivos, destacam-se às AEIS, às ADI's, frução pública, entre outros;
Inc.SusT: Incentivo em sustentabilidade nas construções;
Inc.ArteP: Incentivo à arte pública nos espaços públicos.
T.O’: Taxa de ocupação final, após a aplicação dos incentivos, exceto para os subsolos, primeiro e segundo pavimento.
Sobre o uso de mezaninos ou sobrelojas
Para edificações que utilizarem pavimentos oriundos de incentivos urbanísticos, fica limitado a apenas um mezanino ou sobreloja e seu respectivo piso intermediário vinculado.
Atenção: Excetuam-se aquelas edificações que utilizarem do incentivo ao desenvolvimento econômico nos termos do art. 295-N da Lei Complementar n. 482, de 2014.
